机构让你用三倍的杠杆买房，这是第一重杠杆。这个基本上是可控的。就是把第一重杠杆放到市场上交易，让证券投资者进一步通过杠杆资金买入，这就是在杠杆上加杠杆的第二重杠杆。而，就是把各种打包在一起再拿去交易，这就是杠杆上的杠杆上的杠杆，这就是第三重的杠杆。”

“就这样，通过金融衍生品的工具，将原本最基本的按揭贷款资金放到了几十至几百万倍，这些加了无数杠杆的资金进入房产市场的同时，也将成千上万倍的风险带入了房产领域。”

江秋蓉这时候忍不住反驳道：

“银行的风控机制是经过很多数学家和大型电脑计算出来的，在数学上具备很高的合理性。和的定价是由华尔街的天才的数理分析师兼保险精算师i，一个叫做李祥林的中国人发明，他使用每个人的信用记录i费科积分作为参照标准，使得每个资产包的整体健康情况可以量化、可以计算波幅，从而进行定价。”

任平生微微一笑道：

“但是，你要记住，任何数字的处理都离不开人为的干涉，尤其是在以利润为追逐点的金融机构里。这个资产组合包也完全可以利用大型计算机，将大量有瑕疵的带毒资产分散打包到好的资产里，通过互相抵消对冲，制造出人工的美人。对于不具备金融知识的客户而言，这些证券看上去都很美，但实际上里面都有毒。”

任平生这话说中了金融机构的本质，江秋蓉竟然无法反驳，只有张温梧还在问：

“金融机构明知资产有毒，但还继续发售这些和，他们不怕毒发后造成的连锁反应吗？”

任平生对着张温梧，点点头，继续道：

“金融机构当然知道，但他们相信大众不会知道这里面的秘密，他们只要把和继续卖出去，推动房产市场的繁荣，然后造成整体房价的上涨，同时就会抵消那些有毒资产的损失。”

江秋蓉刚才一直冷着个脸，这时才勉强地补充说了一句。

“从长期的市场追踪来看，房产价格终究会好起来的，未来的盈利会覆盖眼前的亏损。”

任平生笑笑道：

“金融机构一开始是这么想的，但随着金融衍生品越卖越多，利润越来越好，新一代的投资者已经忘记了这个产品最开始就存在的风险，将房产价格的上涨视为理所当然。”

“当然，这里面也免不了美国政府的推波助澜，尤其是克林顿在位时提出的居者有其屋计划，鼓励和要求各大银行和房产次级贷款机构降低购房门槛，再加上联邦利率一直在降，于是什么人来都能拿到贷款买房。原来首付30，还要收入证明，现在首付5甚至0首付，站在街上拍张照片就能拿到贷款。贷款买的房还能做抵押再贷款买第二套房。

“在政府与金融机构的双重刺激下，美国人不断地杠杆加杠杆去买房，营造了房地产市场的虚假繁荣，泡沫也就起来了。”

张温梧一边听着，一边频频点头，他附和道：

“嗯，我觉得我们国家的房产市场也差不多，感觉泡沫很大。”

任平生没有接他的话茬，继续说下去：

“在市场上涨的时候，所有人都不会觉得有泡沫，不断升高的价格，让任何风控机构都失灵了。而泡沫终究是泡沫，再怎么华丽的泡沫，一戳还是会破灭的。”

江秋蓉终于开口了，她冷静地道：

“美联储加息了。”

任平生认可地点点头道：

“2005年起，美联储觉得美国经济有些过热，于是开始不断加息。当利率上涨到一定水平，那部分次级贷款人就还不起贷款了，一方面是因为还贷压力增大，另一方面由于紧缩的货币政策降低了就业率和工资上涨。市场开始变味了，开始，只是越来越多的次级贷款违约，房价开始急转直下。”

“而房价下跌过程中，想要卖出房子都变得困难。原来100万的房子现在只值75万了而且看样子明年还要继续跌50。脑子正常的人都会觉得自己亏了。于是他们主动违约，要求银行收回房子，拒绝继续偿还贷款，也就是强行违约。现在银行手里的房子更多了，房价跌的更厉害了。”

“这时候，所依赖的底层，按揭贷款合同，已经大面积违约，现在银行根本拿不到钱，只有一批烂在手里的房子，购买、等次级产品客户首先亏成狗，然后是次优级，甚至最后连风险最小的优级也拿不到本金了。“

”发贷款的银行、给银行存钱的人、买衍生产品的机构和个人，投资衍生产品的机构和个人突然都拿不到钱了。于是新世纪金融破产，贝尔斯登巨亏，所有投资在上的金融机构都发生了巨亏，这就是次贷危机的由来。”

江秋蓉和张温梧现在都只有点头的份了，他们虽然不知道任平生是如何掌握了这么丰富和高深的金融知识，但他对次贷危机的分析的确非常精到，就连身为金融行家的江秋蓉都只能为之叹服。